Новите положения в устройството на територията, благоустройството и кадастъра

Второ преработено и допълнено издание, съобразено с действащата нормативна уредба към 31 декември 2024 г. Преработеното и допълнено издание на книгата, излязла през 2019 г., обхваща обстоен коментар на обнародваните през последните 5 години изменения и допълнения в Закона за устройство на територията, Закона за кадастъра и имотния регистър, Закона за устройството на Черноморското крайбрежие, както и на свързаните с тях промени в Закона за културното наследство, Закона за индустриалните паркове, Закона за енергията от възобновяеми източници и други.

Разгледани са актуални въпроси на собствеността и благоустройството, ограниченията на собствеността в обществен интерес и за благоустройствени цели, принудителното отчуждаване, урегулирането и застрояването на недвижимите имоти, прилагането на устройствените планове, административното регулиране на вещните права, процесите на цифровизация на кадастъра и строителния процес, изработването на кадастралните карти и кадастралните регистри и предоставянето на услуги в електронен вид. Анализирана е нова и важна съдебна практика на ВКС и на ВАС, както и нови решения на Конституционния съд в разглежданата материя.

Целева аудитория: адвокати, нотариуси, частни съдебни изпълнители, съдии, юрисконсулти и експерти в МРРБ и ДНСК, специалисти в областните администрации, общините и кметствата, инвеститори, проектанти, строители, предприемачи, геодезисти и архитекти, както и граждани, проявяващи интерес към инвестиционния и строителния процес.

Валентина Бакалова е практикуващ адвокат, член на Софийската адвокатска колегия, с над 30 години професионален опит в областта на административното право, вещноправния и устройствен режим на недвижимите имоти, реституция и приватизацията, статута на обектите - публична и частна собственост на държавата и общините, процедурите по изработване, одобряване и изменение на устройствените планове.

Преподава дисциплините Урбанизъм и законодателство и Урбанизъм и администрация в Университета по архитектура, строителство и геодезия, Архитектурен факултет до 2022 г. Дългогодишен лектор на семинари, организирани от Националния консултантски център Решение и издателски комплекс Труд и право.

Автор е на анализи, коментари, статии по практическото приложение на Закона за устройство на територията и Закона за кадастъра и имотния регистър, по вещноправни и градоустройствени проблеми, благоустройство и ограниченията на собствеността за благоустройствени цели, проблеми на държавната и общинска собственост, отчуждаване, въпроси на местното самоуправление и местната администрация и други.

Валентина Бакалова е участвала през годините в много работни групи по изготвяне на законодателни промени в правната уредба на устройството на територията и кадастъра.

Издателски комплекс Труд и право ООД
София, 1000
пл. Македония 1, ет. 7
office@trudipravo.bg

Предговор към първото издание
Предговор към второто издание
Използвани съкращения
Актуални въпроси на устройственото планиране. Видове територии. Законови ограничения за промяна на предназначението на поземлени имоти с цел застрояване извън урбанизираните територии

• Устройствено планиране. Застрояване във и извън урбанизираните територии. Мерки за ограничаване на хаотичното застрояване на извънселищните територии. Ограниченията на собствеността в обществен интерес
• Причини за появата на хаотичното застрояване извън урбанизираните територии
• Законодателни мерки за ограничаване на хаотичното застрояване
• Защита на обществените интереси при промяната на предназначението и застрояването на земеделски земи и на части от горските територии с цел застрояване
• Ограничения на собствеността в обществен интерес (за благоустройствени или други обществени нужди)
• Средства за постигане на баланс между обществените и частните интереси в процеса на устройствено планиране
• Ролята на ОУП за опазване на околната среда и човешкото здраве (чл. 15 и чл. 55 КРБ). Територии, за които наличието на ОУП е задължителна предпоставка за урегулиране и застрояване на поземлените имоти
• Ролята на ОУП за опазване на околната среда и човешкото здраве (чл. 15 и чл. 55 КРБ)
• Територии, за които наличието на ОУП е задължителна предпоставка за урегулиране и застрояване на поземлените имоти
• Видове територии
• Видове територии по ЗУТ. Понятието за урбанизирани територии
• Видове територии според основното им предназначение, определено с общ устройствен план. Общи правила за определяне на видовете територии - чл. 7 и чл. 8 ЗУТ
• Граници на отделните видове територии
• Урбанизирани територии. Правно значение на принадлежността на поземлените имоти към урбанизираните територии
• Съдържание на понятията урбанизирани територии, граници на урбанизираните територии, населени места и селищни образования и граници на населените места
• Граници на урбанизираните територии по ЗУТ. Населени места и селищни образования. Строителни граници на населените места по отменените благоустройствени закони
• Понятието за новоурбанизирани територии
• Имоти извън урбанизираните територии, предназначени за застрояване

Благоустройство. Мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура. Урегулиране и застрояване на поземлените имоти във и извън урбанизираните територии

• Благоустройство
• Преглед на нормативната уредба на благоустройството по отменените закони
• Правила за урегулиране на поземлените имоти по ЗБНМЦБ от 1905 г. и ЗБНМ от 1941 г.
• Благоустройствени дейности и правила за урегулиране на поземлените имоти след 1950 г.
• Благоустройствени дейности от 1991 г. до отмяната на ЗТСУ (31.03.2001 г.)
• Дворищна регулация по ЗТСУ след 1991 г.
• Прилагане на дворищната регулация по правилата на § 6 и от Преходните разпоредби на ЗУТ. Последици от изтичане на сроковете по § 6, ал. 2 и 4 за принудително прилагане на дворищнорегулационния план (§ 8 от ПР на ЗУТ). Доброволно прилагане на дворичнорегулационните планове по реда на § 8, ал. 2, т. 1 от ПР на ЗУТ
• Дворищнорегулационни парцели с неуредени сметки по регулация. Статут на придобиващите части по завършите дворищнорегулационни планове с отпаднало отчуждително действие
• Статут на обектите, мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура, предназначени за задоволяване на обществени и благоустройствени нужди, изградени във и извън границите на урбанизираните територии
• Същност и значение за възстановяването на собствеността по реституционните закони. Ограничения на собствеността за благоустройствени цели
• Разграничаване на поземлените сервитути, правото на строеж и ограниченията на собствеността за благоустройствени цели
• Правила за изграждане на В и К мрежи извън урбанизираните територии по реда на чл. 83 - 836 ЗУТ
• Урегулиране на поземлените имоти по реда на ЗУТ. Благоустройство по ЗУТ. Общи изисквания за урегулиране и застрояване на поземлените имоти
• Понятието за урегулиране по ЗУТ
• Понятие за благоустройство по Закона за устройство на територията
• Общи изисквания за урегулиране и застрояване на поземлените имоти. Урегулиран поземлен имот. Основни характеристики
• Граници
• Достъп
• Конкретно предназначение
• Изисквания за урегулиране и застрояване на поземлените имоти в зависимост от конкретното им предназначение, определено с ПУП
• Лице и повърхност на урегулираните имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два съседни имота (чл. 19, ал. 1 ЗУТ)
• Урегулиране на поземлени имоти за средно и високо жилищно и за нежилищно застрояване
• Урегулиране по правилата на чл. 17 ЗУТ
• Урегулиране по имотни граници - чл. 17, ал. 1 ЗУТ
• Урегулиране на поземлените имоти по правилата на чл. 17, ал. 2 ЗУТ
• Урегулиране на поземлените имоти при условията на чл. 16 ЗУТ (градска комасация)
• Гаранции за защита на правото на собственост
• Правно значение на пазарната стойност на имотите
• Отчуждително-обезщетителен характер на плана по чл. 16 ЗУТ
• Правила за урегулиране на поземлените имоти по реда на чл. 16, ал. 5 ЗУТ
• Правно значение на чл. 16, ал. 6 (стара ал. 5) ЗУТ
• Прилагане на правилата на чл. 16 ЗУТ при преструктуриране на жилищните комплекси (чл. 22, ал. 8 ЗУТ)
• Отстраняване на непълноти и грешки в кадастралната карта, послужила като основа на изработване на план по чл. 16
• Изменение на план по чл. 16 на основание чл. 134а, ал. 2 и 3 ЗУТ
• Урегулиране на поземлените имоти по реда на чл. 16 и по реда на чл. 17 ЗУТ. Сравнение
• Урегулиране на поземлените имоти при условията на чл. 16а ЗУТ
• Урегулиране на земеделски земи с подробен устройствен план по чл. 16 ЗУТ
• Изработване на ПУП-ПРЗ на основание чл. 16 ЗУТ въз основа на кадастрална карта, одобрена на основание § 33, ал. 2 от ПЗР към ЗИД ЗКИР (обн. ДВ, бр. 57 от 2016 г.)
• Градска комасация при земите по § 4 от ПРЗ на ЗСПЗЗ
• Включване в обхвата на плана по чл. 16 ЗУТ на земи от общинския поземлен фонд
• Прилагане на подробните устройствени планове. Понятието приложена регулация по ЗУТ и по ЗКИР
• Понятие „приложена регулация“ по § 6 и § 8 от ПР на ЗУТ
• Прилагане на плана за регулация по чл. 16 ЗУТ
• Прилагане на плана за регулация по чл. 17 ЗУТ
• Прилагане на план за регулация, одобрен по правилата на чл. 17, ал. 1 ЗУТ
• Прилагане на план за регулация, одобрен по правилата на чл. 17, ал. 2 ЗУТ
• Въпроси по отчуждаването на частни имоти за държавни и общински нужди. Прилагане на уличната регулация
• Отчуждаване за държавни и общински нужди
• Прилагане на уличната регулация. Специални правила за определяне размера на обезщетението при отчуждаване на реални части от поземлени имоти в урбанизираните територии за изграждане на обекти на техническата инфраструктура (чл. 22, ал. 9 ЗОС)

Актуални въпроси на допускането, съгласуването и одобряването на устройствени планове. Компетентни органи. Допускане и одобряване на подробни устройствени планове за национални обекти и обекти с национално значение. Допускане, съгласуване и одобряване на изменения на действащите подробни устройствени планове

• Актуални въпроси на допускането, съгласуването и одобряването на устройствени планове
• Допускане и одобряване на общи устройствени планове. Изменение на ОУП по искане на заинтересовани лица в защита на техните права и законни интереси
• Допускане и одобряване на общи устройствени планове и техни изменения
• Допускане и одобряване на общи устройствени планове и техните изменения на общините с особена териториалноустройствена защита по ЗУЧК
• Изменение на ОУП по чл. 134, ал. 3 ЗУТ
• Обжалване на актовете за одобряване на общи устройствени планове и техните изменения
• Компетентни органи по разрешаване изработването на подробни устройствени планове (чл. 124а ЗУТ)
• Критерии за разпределението на правомощията на държавните и общинските органи
• Правомощия на областния управител
• Правомощия на министъра на регионалното развитие и благоустройството
• Допускане, съгласуване и одобряване на парцеларни планове за елементите на техническата инфраструктура с надобщинско значение
• Необходимост и значение на парцеларните планове за елементите на техническата инфраструктура с надобщинско значение
• Строителната забрана, наложена на основание чл. 124б, ал. 6 ЗУТ
• Последици от одобряването на парцеларните планове по чл. 124а, ал. 9 ЗУТ
• Съгласуване на устройствените планове по реда на екологичното законодателство
• Съгласуване на устройствените планове с експлоатационните дружества
• „Експлоатационни дружества“ по смисъла на ЗУТ
• Задължения на експлоатационните дружества по предоставяне на информация и по съгласуване на заданията за проектиране и на проектите за устройствени планове и техните изменения
• Одобряване на подробните устройствени планове
• Отклонения от правилото Който допуска, той одобрява при одобряването на подробните устройствени планове
• Отклонения от правилото при одобряване на проекти за подробни устройствени планове на територията на една община
• Отклонения от правилото при одобряване на проекти за подробни устройствени планове за специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната
• Специални правила за допускане и одобряване на подробните устройствени планове за обекти с национално значение и за национални обекти
• Актуални въпроси на допускането, съгласуването и одобряването на изменения на действащите подробни устройствени планове
• Основания за изменение на действащите устройствени планове
• Производство по изменение на действащите подробни устройствени планове по реда на чл. 135
• Производството по изменение на действащ ПУП по инициатива на заинтересованото лице
• Производството по изменение на действащ ПУП по инициатива на компетентния административен орган
• Производство по изменение на действащите подробни устройствени планове по реда на чл. 135а

Актуални въпроси по прилагането на Закона за кадастъра и имотния регистър

• Кадастърът и значението му за правото на собственост и ограниченията за благоустройствени цели
• Кадастър - същност и актуални проблеми
• Създаване на кадастрални карти и кадастрални регистри за неурбанизираните територии
• Производство по отстраняване на явна фактическа грешка по чл. 53б ЗКИР
• Необжалваемост на първоначалните заповеди за одобряване на кадастралните карти и кадастралните регистри
• Предоставяне на административни услуги с данни от кадастралната карта и кадастралните регистри
• Анализ на промените в глава седма Предоставяне на услуги, приети със ЗИДЗКИР от 2016 г.
• Услуги с данни от кадастралната карта и кадастралните регистри, предоставяни от правоспособни лица по кадастър
• Официални документи по чл. 55, ал. 2 ЗКИР
• Презумпция за достоверност на данните по чл. 2, ал. 5 ЗКИР
• Концепция за многоделеви и многослоен кадастър. Специализирани кадастрални карти (чл. 32 ЗКИР). Специализирани карти за устройствено планиране (чл. 34 ЗКИР)
• Понятие за многоделеви и многослоен кадастър
• Отразяване в КККР на строежите, обект на кадастъра, и на зоните за ограничения около изградени линейни мрежи на техническата инфраструктура
• Нанасяне в кадастъра на строежи - обекти на кадастъра
• Линейни обекти на техническата инфраструктура. Отразяване в КККР на зоните за ограничения
• Специализирани кадастрални карти и регистри и информационни системи за строежите - линейни обекти на техническата инфраструктура - чл. 32 ЗКИР
• Специализирани карти за устройствено планиране - чл. 34 ЗКИР
• Актуални въпроси по прилагането на заверените подробни устройствени планове при одобрена кадастрална карта. Оцифряване на подробните устройствени планове, одобрени в графичен вид

Устройство и застрояване на територията на Столичната община

• Правна уредба по отменените специални благоустройствени закони за територията на Столичната община
• Цели на Закона за устройство и застрояване на Столичната община. Приложно поле
• Правна уредба на зелената система на СО по ЗУЗСО
• Преглед на промените в глава трета на Закона за устройство и застрояване на Столичната община от 2018 г.
• Усвояване на териториите за далекоперспективно развитие
• Материални предпоставки
• Процесуални предпоставки
• Правни последици
• Промяна на предназначението на земеделските земи за неземеделски нужди
• Срокове за започване на отчуждителни процедури за изграждане на обекти - публична общинска или публична държавна собственост
• Изграждане на паркинги и гаражи на територията на СО
• Специфични правила и нормативи към ПУП
• Устройствени зони за много високо строителство
• Допустимо натоварване на терена
• Устройствени зони за много високо строителство
• Правна уредба за застрояване на тъловите урегулирани имоти по Закона за устройство на територията
• Застрояване в тъловите урегулирани поземлени имоти със свързано основно застрояване на територията на СО
• Прилагане на подробните устройствени планове, които са одобрени на основание чл. 27, ал. 3 ЗУТ преди влизане в сила на ЗИД/ЗУЗСО
• Специален ред за промяна на конкретното предназначение, определено с подробен устройствен план за урегулирани поземлени имоти на територията на СО
• Промяна на конкретното предназначение (отреждането) на УПИ по реда на ЗУТ
• Промяна на предназначението на УПИ по реда на ЗУЗСО
• Преходни и заключителни разпоредби на закона. Незабавно действие на § 2 от ПЗР на ЗУЗСО

Актуални въпроси на устройството и застрояването на Черноморското крайбрежие

• Цели на Закона за устройството на Черноморското крайбрежие като специален благоустройствен закон. Приложно поле
• Териториален обхват на Черноморското крайбрежие
• Опазване и използване на морските плажове и прилежащите им зони
• Понятие за морски плаж
• Управление и поддържане на морските плажове
• Осигуряване на свободен достъп и ползване на неохраняемите морски плажове
• Законови ограничения на правото на собственост в ивицата с широчина 500 м от границите на морските плажове за природосъобразен туризъм - Иракли, Бяла - Карадере и Корал
• Правен режим на пясъчните дюни
• Исторически преглед на нормативната уредба
• Правна уредба по Закона за защита на природата (ЗЗП)
• Правна уредба след приемане на Конституцията на Република България от 1991 г.
• Пясъчните дюни като обект на публичната държавна собственост
• Граници на пясъчните дюни, обявени за защитени природни обекти
• Пясъчни дюни като тип местообитание
• Значение на проведените до влизането в сила на ЗЗТ реституционни и приватизационни процеси и отражението им върху границите на защитените природни обекти
• Правен режим на пясъчните дюни като тип местообитание по Закона за биологичното разнообразие. Сравнение с режима по Закона за защитените територии
• Отразяване на защитени територии - обекти на изключителната държавна собственост, и на обектите на публичната държавна собственост в кадастралните карти
• Правен режим на пясъчните дюни по ЗУЧК
• Отразяване на пясъчните дюни (площта на територията, заета от природния тип местообитание) в специализираните кадастрални карти
• Статут на пясъчните дюни, попадащи в поземлени имоти - частна собственост
• Въпроси на свободното къмпингуване в зоните за териториалноустройствена защита по ЗУЧК
• Места за временно разполагане на палатки, кемпери или каравани (места за свободно къмпингуване) по чл. 10а ЗУЧК
• Условия за разполагане на места за свободно къмпингуване
• Разполагане на места за свободно къмпингуване в урбанизирани територии
• Разполагане на места за свободно къмпингуване в земеделски и горски територии, без промяна на предназначението им
• В земеделски земи
• В горските територии
• Разполагане на места за свободно къмпингуване в границите на природни паркове и защитени зони по ЗБР