Прекратяване на договора за наем

Монографията обхваща основните хипотези за прекратяване на гражданскоправната сделка договор за наем. Детайлно са разгледани терминологичният апарат, историческото развитие, общите и специалните основания за прекратяване, моментът на прекратяване на договора и последиците от него, както и основните възможности на страните да защитят своите права и законни интереси по исков път. Стремежът на изследването е да съчетае теоретичните постановки с търсенето на практически разрешения на обсъжданите въпроси, както и тяхната проекция в съдебната практика.

Увод
Правна същност и обща характеристика на понятието прекратяване на договора за наем

• Обща характеристика на договора за наем
• Историческо развитие
• Правна същност на договора за наем
• Определение
• Характеристика на договора за наем
• Форма на договора за наем
• Предмет на договора
• Договорът за наем като гражданскоправна и търговска сделка
• Правна характеристика на наемно правоотношение
• Съпоставка на договора за наем с други договори
• Съпоставка със заема за послужване
• Съпоставка с арендата
• Различия между наема и продажбата
• Наем и правото на ползване
• Съпоставка на влог и наем
• Съпоставка на договор за лизинг и наем
• Понятие за прекратяване на договора за наем
• Същност
• Основания за прекратяване на договора
• Ред за осъществяване
• Правото на прекратяване на договора за наем, когато прекратителното основание е едностранна правна сделка
• Последици
• Предпоставки за прекратяване на договора за наем
• Наличието на сключен договор
• Договорът да е действителен
• Договорът да не е прекратен

Общи основания за прекратяване на договора за наем

• Взаимно съгласие
• Фактически състав
• Момент на прекратяване на договора
• Форма на волеизявленията
• Сравнение между прекратяването на договора поради изтичане на уговорения или максимално допустимия от закона срок по чл. 229. ал. 1 и 2 ЗЗД и взаимно съгласие
• Правна характеристика на прекратителния договор
• Конклудентно прекратяване на договора за наем
• Новация
• Предпоставки
• Промяна на срока в наемния договор
• Опрощаване и новация
• Разваляне на договора за наем
• Същност
• Предпоставки за упражняване на правото да се развали договора
• Основни задължения на страните по договора
• Задължението за предаване на наетия имот
• Задължението да се поддържа в добро състояние наетия имот докато трае договора
• Задължението да се осигури спокойното ползване на имота
• Плащане на наемната цена
• Задължението за пазене на имота
• Обективна невъзможност за неизпълнение
• Изправност на кредитора
• Съдържание на предупреждението
• Форма на предупреждението
• Срок на предупреждението
• Автоматичното прекратяване на на договора за наем
• Срокът и условието като прекратителни основания. Изтичане на срока. Действие на договора след изтичане на срока
• Срок
• Срочни и безсрочни договори за наем
• Предимства и недостатъци на срочния и безсрочния договор за наем
• Анексите към договора за наем
• Максималния срок на договора
• Влиянието на страните върху срока на договора
• Действие на договора след изтичане на срока
• Фактически състав на чл. 236, ал. 1 ЗЗД
• Сравнение между чл. 236, ал. 1 ЗЗД и чл. 68 КТ
• Последици при наличието на клауза в наемния договор, по силата на която, след изтичане на срока му, автоматично да продължи своето действие за същия период от време
• Условие
• Прекратително условие
• Действие на прекратителното условие
• Погиване на наетия имот
• Рискът от погиване на наетия имот
• Частично погиване на наетия имот
• Пълно погиване на наетия имот
• Стопанската непоносимост като самостоятелен способ за преустановяване на на действието на договора за наем
• Същност
• Фактически състав
• Последици и начин за упражняване
• Задатъкът и отметнината като предварително уговорени от страните по наемния договор прекратителни основания
• Отметнина
• Същност
• Последици
• Ред за упражняване на отметнината
• Сравнение между отметнината и възможността и възможността за отказ от договора за наем, уредена в чл. 238 ЗЗД
• Задатък
• Понятие
• Действие на задатъка
• Съпоставка между отметнината и задатъка
• Възможността за кумулиране на задатък и неустойка
• Разлика между отказ от наемния договор по чл. 93 ЗЗД и развалянето му по чл. 87 ЗЗД
• Други основания за прекратяване на договора за наем
• Сливане
• Смъртта на страна по договора за наем като юридическо събитие, водещо до прекратяване на договора

Специални основания за прекратяване на договора за наем

• Едностранно прекратяване на наемния договор по реда на чл. 238 ЗЗД
• Същност и характеристика
• Ограничаване действието на чл. 238 ЗЗД досежно безсрочния наемен договор
• Упражняване на правото на отказ от договора за наем по чл. 238 ЗЗД
• Форма на предизвестието
• Съдържание на предизвестието
• Срок на предизвестието
• Съпоставка на прекратяването на договора за наем по чл. 238 ЗЗД с други прекратителни основания
• Съпоставка с едностранното прекратяване на договора за аренда с предизвестие
• Различия и прилики между прекратяването по чл. 87, ал. 1 и чл. 238 ЗЗД
• Съпоставка със задатъка и отметнината
• Прекратяване на договора за наем по решение на общото събрание на собствениците при обект, намиращ се в режим на етажна собственост
• Същност и правна уредба
• Изваждане на наемател от сграда, намираща се в режим на ЕС
• Фактически състав
• Принудително изпълнение на решението на общото събрание на етажната собственост за изваждане на наемател
• Последици
• Сравнение между чл. 87 ЗЗД и чл. 235 ЗЗД
• Отражение на погасяване на правото на ползване върху договора за наем
• Правото на ползване
• Погасяване на правото на ползване
• Последици
• Прехвърляне на наетия имот като основание за предсрочно прекратяване на договора за наем
• Последици от прехвърляне на наетия имот
• Права и задължения по наемния договор, които преминават върху приобретателя
• Хипотези, в които чл. 237 ЗЗД е неприложим
• Фактически състав на чл. 237 ЗЗД
• Вписване на наемния договор. Същност
• Значение на вписването и наличието на достоверна дата с оглед противопоставимостта на договора за наем на приобретателя на недвижимия имот
• Противопоставимост на вписания наемен договор
• Противопоставимост на договора за наем, който има достоверна дата
• Противопоставимост на наемния договор, който няма достоверна дата
• Конкуренция на права при учредена ипотека и договор за наем
• Противопоставимост на договора за приемане
• Фактически състав и размер на обезщетението по чл. 237, ал. 3 ЗЗД
• Конкуренция и права при няколко наемни договора
• Процесуални аспекти
• Цесия и чл. 237 ЗЗД
• Прекратяване на договора за пренаемане
• Същност
• Приемането и прекратяването на първоначалния договор за наем
• Други прекратителни основания
• Отчуждаване на наетия имот
• Отстраняване на наемателя от наетия имот и последиците от това върху наемното правоотношение

Последици от прекратяване на договора за наем и защита на страните по него

• Правни последици от прекратяване на договора за наем
• Същност
• Вреди от неизпълнение на договора за наем
• Задължения, които възникват за наемателя след прекратяване на договора за наем
• Връщане на наетия имот
• Кога следва да се върне наетия имот
• Последици от несвоевременното връщане на наетия имот
• Принудително връщане на наетия имот - иск по чл. 233, ал 1. изр. 1 ЗЗД
• Обезщетение за вреди, дължими на основание на чл. 236. ал. 2 ЗЗД
• Иск по чл. 236. ал. 2 ЗЗД
• Размер на обезщетението
• Обезщетение за вреди, причинени от наетия имот. Защита на наемодателя
• Същност
• Отговорност за чужди действия
• Установяване на вредите, причинени на наетия имот
• Съдебна защита
• Задължения на наемодателя във връзка с прекратеното наемно правоотношение
• Задължението за връщане на дадения депозит
• Задължение за връщане на наемната цена
• Заплащане на подобренията, извършени от наемателя. Защита на наемателя
• Правна същност на подобренията
• Правни основания за заплащане на подобренията
• Размер на обезщетението
• Заплащане на подобренията при пренаемане
• Съдебна защита

Заключение
Използвана литература