Договорът за аренда на земеделската земя по българското право

"Правото на всяка държава, в която има разлика между лицата, които са собственици на земеделските земи на нейната територия, и лицата, които ги обработват, урежда договори и субективни права, чрез които несобственици могат да обработват земеделска земя и да придобиват добивите от нея. Дори и когато в държавата се прилага принципът "Земята принадлежи на този, който я обработва".

За античните държави (Вавилон, Асирия, Египет, Персия, Картаген, гръцките полиси) е характерно предоставянето на земеделски земи за дългосрочно облигационно ползване (включително и наследствено) и присвояване на реколтата срещу задължения за непрекъсната експлоатация (често и за извършване на подобрения на имота) и за плащане на рента (предимно с продукция от тези земи). Предоставянето се в извършвало както с публичноправни, така и с частноправни актове.

Първоначално римската държава, а по-късно и частните собственици, предоставяли земеделските си земи за дългосрочно ползване (включително и наследствено) срещу плащане на уговорения наем чрез договора за наем на вектигален имот. В следкласическото римско право този договор бил приравнен на емфитевза, която също била наследствен наем, а освен да плаща наема емфитевтът бил длъжен и да обработва земите."
Из книгата

Софи - Р ET
София 1000
бул. Христо Ботев №22
sofi_r@abv.bg

Използвани съкращения
Увод
Договорът за аренда като юридически факт

• Разпоредбата на чл. 2, ал. 1
• Земевладелската земя като обект на договора за аренда
• Определение на земеделска земя
• Функции на почвата и обусловения от тях особен правен режим на земеделската земя
• Поземлени имоти извън земеделските територии, за които се прилага режима на земеделската земя
• Други недвижими и движими вещи за земеделско производство
• Земеделско стопанство
• Заключение на обекта на договора за аренда на земеделска земя
• Характерната и насрещната ѝ престации по договора за аренда
• Страните по договора за аренда
• Арендодателят
• Собственик на земеделската земя
• Ползвател на земеделската земя
• Владелец на земеделската земя
• Арендатор на земеделската земя
• Наемател на земеделската земя
• Кооперация - ползвател на земеделска земя по договор за съвместно обработване с кооператор
• Ведомство, което управлява държавна или общинска земеделска земя
• Арендаторът
• Понятие за договор за аренда на земеделска земя
• Сключване на договора за аренда
• Форма на договора за аренда
• Съществено съдържание на договора за аренда
• Несъществено съдържание на договора за аренда
• Нормативно съдържание на договора за аренда
• Особености при сключването на договора за аренда на съсобствена земеделска земя
• Особености при сключването на договора за аренда на държавни и общински земеделски земи
• Вписване и регистрация на договора за аренда
• Вписване по реда на Правилника за вписванията
• Вписване в имотния регистър по ЗКИР
• Регистрация в Общинската служба по земеделие
• Правна класификация на договора за аренда според характерната престация
• Характерната престация на договора за наем на земеделска земя и на договора за аренда на земеделска земя
• Характерната престация на договора за аренда на земеделска земя и на договорите за аренда на другите обекти по чл. 1, ал. 3 по ЗАЗ
• Характерната престация на дългосрочните договори за добив на природни богатства
• Характерната престация на договора за аренда на горски поземлени имоти
• Характерната престация на договора за концесия на подземлени богатства
• Характерната престация на договора за концесия за добив на минерални води
• Характерната престация на договора за концесия от биологичните, минералните и енергийни ресурси на континенталния шелф и в изключителната икономическа зона на Черно море
• Заключение относно правната класификация на договора за аренда на земеделска земя според характерната престация
• Правна класификация на договора за аренда според другите критерии за класификация на облигационните договори
• Консенсуален договор
• Формален договор
• Двустранен и взаимен (синалагматичен) договор
• Възмезден договор
• Каузален
• Договор с трайно изпълнение
• Главен договор
• Срочен договор
• Търговска сделка
• Договор с облигационно действие
• Комутативен договор
• Договор за заместима престация
• Договор за разпореждане

Действие на договора за аренда

• Права и задължения на арендатора
• Права на арендатора
• Да придобива добивите от арендуваната земеделска земя
• Да ползва арендуваната земеделска земя
• Да изменя начина на трайно ползване и да подобрява арендуваната земеделска земя
• Да преарендува земеделската земя, да прехвърля и да залага правата си по договора за аренда
• За изкупуването на арендуваната земеделска земя от арендатора
• Задължения на арендатора
• Да извърши арендното плащане
• Да ползва арендуваната земеделска земя с грижата на добър стопанин съгласно определеното с договора предназначение
• Да спазва санитарно-хигиенните, противопожарните и екологичните норми и да не уврежда арендуваната земеделска земя
• Да осъществява текущото поддържане на земеделската земя, наложило се поради обикновеното ѝ ползване
• Да съобщава на арендодателя за нуждата от вземане на мерки за предпазване на земеделската земя от повреждане и унищожаване, както и за предявени от трети лица права върху нея
• Да застрахова приетите по опис сгради, добивите и вещите, привнесени в арендуваната земеделска земя
• Да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендуваната земеделска земя и намиращите се в нея обекти
• Да търпи действията на арендодателя, които са необходими за поддържането на арендуваната земеделска земя
• Да търпи извършването от арендодателя на подобрения в арендуваната земеделска земя
• Права и задължения на арендодателя
• Задължения на арендодателя
• Да представи на арендатора многократното придобиване на добивите от арендуваната земеделска земя
• Общият случай
• Особености при обикновена съсобственост върху арендуваната земеделска земя
• Особености при съпружеска имуществена общност върху арендуваната земеделска земя
• Да предаде на арендатора арендуваната земеделска земя в надеждно състояние и да я поддържа в това състояние
• Да осигурява спокойното и безпрепрятствено ползване на земеделската земя от арендатора
• Права на арендатора
• Да получи арендно плащане
• Да подобрява арендуваната земеделска земя
• Право на търговски залог върху добивите от арендуваната земеделска земя и привнесените в нея вещи

Изменение и прекратяване на арендното правоотношение

• По взаимно съгласие на страните
• Изменение на съдържанието на арендното правоотношение
• Основание по чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ
• Съществуващ договор за аренда
• Очевидно несъответствие между задълженията на страните по договора, причинено от последващо, трайно извън волята на някоя от тях изменение на обстоятелствата, от които са се ръководили при уреждане на отношенията си
• Обстоятелства, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си
• Последващо изменение на обстоятелствата по причини извън волята на някоя от страните
• Трайно изменение на обстоятелствата
• Очевидно несъответствие между задълженията на страните по договора
• Предложение за изменение на договора
• Отхвърляне на предложението за изменение на договора
• Ред за упражняване на правото по чл.16, ал. 1 от ЗАЗ
• Увеличаване на размера на арендното плащане поради извършени от арендатора подобрения в арендуваната земеделска земя
• Промяна на субектите на арендното правоотношение
• Заместване на арендодателя от потребителя на арендуваната земеделска земя
• Заместване на арендодателя от наследниците или правоприемниците му
• Цедиране на правата на арендатора
• Публична продан на заложените права на арендатора
• Основания за прекратяване на арендното правоотношение
• Изтичане на срока, за който договорът е бил сключен
• Разваляне поради неизпълнение
• Съгласие на страните
• Едностранно писмено предизвестие
• Смърт или поставяне под запрещение на арендатора - физическо лице, прекратяване на юридическото лице - арендатор
• "Други причини, посочени в закона" за прекратяване на договора за аренда
• Отчуждаване на арендуваната земеделска земя за държавни или общински нужди
• Вписване на прекратяването на договора за аренда на земеделска земя
• Последици от прекратяването на договора за аренда
• Връщане на арендуваната земеделска земя
• Плащане на подобренията
• Плащане на неотделените плодове
• Последици за преарендатора от прекратяването на договора за аренда

Заключение
Резюме на английски език
Библиография