Правила и процедури за строителство и ремонти - наръчник

В този наръчник са описани накратко нормативните задължения и отговорности на участниците в строително-инвестиционния процес, правилата, които произхождат от тези нормативни задължения, процедурите, през които трябва да премине всеки участник, за да изпълни определените му от разпоредбите функции. И всичко това, при съблюдаване на добрите европейски практики, приложими в нашите специфични условия.

Книгата може да се ползва като справочник от всички, които имат пряко или не отношение към строителната дейност, но най-вече е предназначена за средните и дребните възложители на строителство или ремонт.

Съдържанието на наръчника е съобразено с промените в нормативната уредба, включително и в Закона за устройство на територията (ЗУТ) до септември на 2022 година.

Съветите и препоръките, които ще намерите в изданието, са изведени от практиките на успешните български строители, на възложителите на строителни поръчки и на служителите от различни нива на администрацията.

В книгата ще откриете ценни практически съвети съвети за строеж и ремонт:

• подготовка;
• участници;
• възлагане;
• ценообразуване;
• ръководство;
• контрол и надзор;
• документиране
• завършване;
• нормативи;
• речник.

Даниел СГ ЕООД
София, 1680
ул. Искърски пролом № 8
mail@sek-bg.com

Преди да започнем строеж / ремонт

• Определения за строеж и ремонт
• Проучвания за ново строителство и / или основен ремонт
• Защо е необходимо проучването
• Проучвания за възможностите
• Предварително технико-икономически проучвания
• Технико-икономически проучвания
• Проучване за личен имот (къща, вила)
• Проучване преди ремонти
• Законното строителство

Проучване за терен (парцел) на бъдещия строеж

• Терен в регулация или извън регулация
• Необходими стъпки за придобиване на поземлен имот
• Възможни пречки от регионален (местен) характер при осигуряване на терена
• Такси и хонорари при придобиване на поземлен имот (ПИ)

Участниците в строителния процес

• Общо за участниците
• Възложител на проект или на строеж
• Проектантът
• Строителят
• Консултантът, упражняващ строителен надзор
• Техническият ръководител
• Доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване
• Контролни органи, участници в строително-инвестиционния процес
• Нормативни рамки за проектиране, строителство и надзор
• Добра строителна практика

Възлагане и изработване на проект

• Избор на проектант
• Заданието за проектиране
• Възлагане и договаряне на инвестиционния проект
• Обем и съдържание на проекта
• Фази на проектирането
• Идейният проект
• Техническият проект
• Работният проект
• Строително-технологични решения
• Проектните технически спецификации
• Авторски надзор на проектанта

Избор на строител

• Избор и отговорности на строителя
• Подходящият строител
• Технология на възлагането
• Превъзлагане на подизпълнители
• Взаимоотношения с доставчиците

Разрешаване и започване на строителството

• Обща характеристика и класификация на строежите
• Оценяване на инвестиционните проекти
• Съгласуване и одобряване на проектите
• Разрешение за строителство
• Начална дата на строителството
• Времетраене на строителството
• Откриване на строителна площадка
• Заповедна книга
• Указателна табела на обекта (строежа)

Ценообразуване на строителство и ремонти

• Определения за различните видове цени на строежите
• Проектни строителни стойности
• Количествена сметка
• Наименования (номенклатура на видовете работи)
• Разходните норми
• Стойностна сметка
• Прогнозни строителни стойности
• Прогнозни стойности по аналози
• Прогнозни стойности по количествени коефициенти
• Прогнозни стойности по стойностни коефициенти
• Прогнозни анализи единични цени
• Договорни стойности
• Реализирана стойност на строежа
• Лимитни цени и стойности
• Утежнени условия и доплащане
• Разходи за временно строителство
• Разходи за зимно строителство
• Генерална сметка
• Методики за договаряне на строителната стойност
• Метод на глобална сума
• Метод на възстановяване на разходите
• Метод на единични цени
• Преизчисляване на сметки за строителни стойности

Измерване на видове СМР и изчисляване на обеми и площи

• Измерване на земни работи
• Измерване на кофражи, армировки и бетони
• Измерване на зидарски работи
• Измерване на дървени конструкции
• Измерване на хидроизолации и пароизолации
• Измерване на подови настилки
• Измерване на мазилки
• Измерване на облицовки
• Измерване на бояджийски работи
• Измерване на тапетни работи
• Измерване на дограми и ламперии
• Измерване на стъкларски работи
• Измерване на водопроводни инсталации в сгради
• Измерване на канализационни инсталации в сгради
• Измерване на стоманени конструкции
• Измерване на покривни работи

Договаряне на строителните дейности

• Основни правила на договарянето
• Общи принципи за съставяне на договорите
• Място на договора в процеса
• Език на договора
• Страни по договора и при изпълнението му
• Договорни документи
• Определения
• Описание на обекта на договаряне
• Определяне на обема на строителството и техническите характеристики на строежа в договорните документи
• Обем на строителството
• Технически характеристики на строежа, съоръженията и строителните услуги
• Спецификации
• Отговорност за неточност, непълнота или несъответствие в спецификациите и чертежите
• Договорна цена на строежа и условия на плащане
• Коригиране и преразглеждане на цена на проект или строеж
• Промяна в договорните разходи - клаузи за индекс
• Промяна в строителните разходи - метод на доказване с документи
• Промяна в обменния курс между валутата на цената и други валути (валутна клауза)
• Условия за плащане
• Авансово плащане за проект или строеж
• Плащане по време на изпълнението
• Плащане в определен срок след предаване или приемане на договорената работа
• Плащане в определен срок след изтичане на гаранционния период
• Доставка на съоръжения и материали от изпълнителя
• Описание на съоръженията и материалите
• Време и място на доставка
• Превоз на съоръжения и материали
• Съхраняване на строителната площадка
• Доставка на съоръжения и материали от възложителя
• Проектиране на доставките
• Договаряне на изпълнението на строителството
• Договаряне на подготвителните работи
• Договаряне на временното строителство
• Осигуряване на машини и съоръжения
• Определяне на времетраенето на строителството
• График за строителството
• Промяна на срока за изпълнение на задълженията
• Достъп до строителната площадка
• Почистване на строителната площадка
• Договорни капани

Инвеститорски контрол на строежи и ремонти

• Наименованието инвеститорски контрол
• Договаряне на инвеститорски контрол
• Пълномощия на инвеститорския контрол
• Участие на инвеститорския контрол в процедурите на проектирането
• Инвеститорският контрол при избор на строител
• Инвеститорският контрол и междинните срокове и плащания
• Инвеститорският контрол и актуването
• Инвеститорският контрол и документирането на строежа

Строителен надзор

• Надзорът в строително-инвестиционния процес
• Оценяване на инвестиционните проекти от консултант
• Отговорности на надзора
• Организация на надзора
• Задължения на надзора по подготовката
• Задължения на надзора по време на изпълнение на СМР
• Задължения на надзора по предаване и приемане
• Строителен надзор на малки обекти
• Хонорари за строителен надзор

Ръководство и отчитане на строителството

• Проект за организация и план за безопасност и здраве
• Съдържание на проекта за организация на плана за безопасност и здраве
• Организационен план на строежа
• Строителен ситуационен план
• Строителните графици
• Видове графици за строителството
• Проектиране на строителни графици
• Строителна програма

Документиране на строителството

• Видове констативни документи
• Нормативно задължителна документация
• Договорна обектова отчетност
• Дефиниране на договорната обектова отчетност
• Договорна отчетност по твърда глобална стойност
• Договорна отчетност по твърди единични цени
• Договорна отчетност по действителни разходи
• Стопанска отчетност

Актуване и плащане на СМР

• Договаряне на взаимоотношенията при актуването
• Указания за технологията на актуването
• Актуване на подизпълнителски дейности
• Проверка на количествената сметка преди актуването
• Спецификациите и актуването
• Съгласуване на единични цени преди актуването
• Доказване на изпълнението при актуване
• Заменителните таблици при актуването
• Контролни измервания и обобщителни актове

Завършване и приемане-предаване

• Документиране на завършването
• Екзекутивна документация
• Разрешение за ползване на строежа
• Минимални гаранционни срокове
• Удостоверение за въвеждане в експлоатация при строежи от четвърта категория

Нормативна уредба за строителство, проектиране, ремонт
Речник на използваните термини
Приложения

• Текст на чл. 169 от ЗУТ;
• Образец на подробна количествена сметка
• Образец на обобщена количествена сметка
• Методика за съставяне, проверка и защита на единична анализна цена
• Пример за обобщена количествено-стойностна сметка
• Доплащане за утежнени условия
• Съдържание на Генерална сметка
• Коефициент за доставка
• Таблици за преизчисление на прогнозни стойности
• Таблици с оптимални нормовремена за СМР