Как да печелим от сделки с недвижими имоти

Второ преработено и допълнено издание Новото издание излиза на пазара, за да даде отговор на въпроса как новите реалности се отразиха на пазара на недвижими имоти в България. Най-важният двигател на тези промени – влизането на България в ЕС, влияе на поведението на инвеститори и продавачи. Но не по-малко важни са и съществените изменения в нормативната база, имаща значение за сделките с имоти.

В книгата са отразени новите правни положения в основните нормативни актове, даващи юридическата рамка на пазара с недвижимо имущество:

• Конституцията;
• Закона за собствеността;
• Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи;
• специалните закони, уреждащи собствеността върху земеделските земи, горите и земите от горския фонд;
• Закона за облагане доходите на физическите лица;
• Закона за корпоративното подоходно облагане;
• Закона за данък върху добавената стойност;
• Закона за местните данъци и такси;
• Закона за устройството и застрояването на Столичната община;
• изискванията, свързани с НАТУРА 2000.

Голяма част от новите материали, включени в изданието, са породени от актуални практически въпроси. Без да дава готови рецепти, книгата насочва вниманието на читателя към важните параметри на пазара, от чието проследяване зависи това, което в крайна сметка интересува участниците в него – накъде ще вървят цените и ще има ли обръщане на посоката, кой е моментът за успешна покупка или продажба на имот.

Въведение

• Предговор към второто преработено и допълнено издание
• Предговор
• Общ анализ и прогнози за пазара на недвижими имоти след приемането на България в ЕС (ново)
• Промени в нормативната уредба, засягащи сделките с недвижими имоти (ново)

Общи въпроси за пазара на недвижими имоти

• За пазара и инвестирането в недвижима собственост
• Кои са особеностите на недвижимите имоти като обект на търговия?
• Какво характеризира пазара на недвижими имоти?
• От какво се влияят цените на недвижимите имоти?
• Как се прави маркетинг на цените на имоти?
• За плюсовете на инвестирането в недвижима собственост
• Има ли все пак минуси инвестицията в имот?
• Как да вземете решение за покупка на имот?
• Изгодно ли е да купите имот и как да финансирате сделката?
• Дружествата със специална инвестиционна цел – алтернатива на пряка инвестиция в недвижима собственост

• Важно за продавачите на имоти
• Необходимо ли е да продавам?
• Какво очаквам от продажбата?
• Как да вземете решение за продажба на имот?
• Подготовка на имота за продажба
• Трябва ли ни брокер?
• Защо се появи професията "брокер" в България?
• Брокерът –осъзната необходимост или излишен разход.
• Как да изберем своя брокер?
• Какво да изисквате от брокера си?
• Как да мотивирате брокера да даде най-доброто от себе си?

За опасенията и отговорностите при сключване на сделки с недвижими имоти

• Рисковете при сделки с имоти
• Най-често срещаните случаи на имотни измами (ново)
• Какви рискове съществуват за купувача?
• Правата на трети лица могат да попречат на купувача (ново)
• Допълнителни документи, създаващи гаранции за купувача
• Какво е това „вещни тежести” и как се правят проверки за тях?
• Ипотеката – най-често срещана тежест върху имот
• При покупка на имот внимавайте за сервитути (ново)
• Какви са рисковете при покупка на дарен имот? (ново)
• За необходимостта от правен анализ на собствеността извън проучването на тежести върху имота (ново)
• Има ли рискове за продавача?
• Как да намалим рисковете при сделките с имоти?
• Ролята на нотариуса за сигурността на сделките с имоти (ново)
• Какво проверява нотариусът?
• Носи ли някаква отговорност нотариусът и в кои случаи?
• За отговорността на страните при сделки с имоти
• Преддоговорна отговорност на страните (ново)
• Стоп-депозитът: гаранция или риск? (ново)
• Права и отговорности на страните при неизпълнение на сключен предварителен договор
• Какви са последиците при покупка от несобственик? (ново)
• За наказателната отговорност при сделките с имоти
• Нотариалната покана – важен елемент при определяне отговорността на страните

За страните по сделките и представянето им

• Как се представляват страните по сделките?
• Определено от закона представителство на лицата
• Сключване на сделки чрез пълномощник
• Как се отразява на сделките с имоти промяната на страните по тях? (ново)

Предварителният договор като възможен етап при сделките с имоти

• Предварителният договор – правни последици и рискове
• Сключване на нотариална сделка при подписан предварителен договор
• В кои случаи и как се разваля предварителен договор?

Важното за покупко-продажбата на имот

• Съществени елементи на продажбата
• Какъв е предметът на договора за продажба
• Какво може да бъде обект на сделка за продажба на имот?
• Как продавачът доказва правото си да сключи сделка?
• Цената – съществен елемент при покупко-продажбата на имот
• Може ли продавачът да оспорва продажбата поради ниска цена? (ново)
• Продажбата с уговорка за изкупуване може да е нищожна (ново)
• Публичната продан не погасява правата на истинския собственик (ново)
• Права на собственика, когато имотът му е продаден неправомерно (ново)
• Имот в ЖСК не винаги може да се придобие (ново)
• Паркоместа и гаражни клетки не могат да се продават самостоятелно (ново)
• Когато си харесате селски имот…
• Други подводни камъни при покупката на имот
• Кога вместо покупко-продажба на недвижими имоти да използваме замяна?
• Правна същност на замяната
• Замяната – начин да се заобиколят забрани
• Имат ли права наемателите и арендаторите при продажба на земеделска земя? (ново)

Усложнения при сделките с имоти

• Обикновена (дялова) съсобственост
• Как възниква съсобствеността?
• Как се ползва и стопанисва съсобствен имот?
• Как се строи в общ имот?
• Може ли да се придобие част от съсобствен имот по давност?
• Как се строи в общ имот?
• Условия за преустройство на обща сграда
• Нормативна уредба на ремонта в етажна собственост
• Прекратяване на съсобственост на имот
• Как се дели съсобствен имот?
• Доброволната делба – цивилизован начин за прекратяване на съсобственост
• Делбата по съдебен ред – когато емоциите пречат на разума
• Особености при сделка с имот, придобит при делба (ново)
• Публичната продан – крайно средство за прекратяване съсобственост върху неподеляем имот (ново)
• Кога делбата няма правно действие?
• Как се прекратява съсобственост с общината?
• За какво да внимавате, ако има данни, че имотът е съсобствен?
• Семейна имуществена общност и собствеността върху имоти
• Кои имоти стават семейна общност?
• Общ ли е имотът на фирмата на съпруга?
• Става ли съсобственик на земя съпругът-чужденец?
• За имотите, придобити чрез наследство по закон или по завещание
• Някои основни понятия в наследственото право
• Кои са наследниците – собственици на имота?
• Как се определят наследниците по закон на имота?
• Завещанието и сделките с имоти
• За отказа от наследство и отказа от право на собственост

• Когато имотът не е придобит от друг собственик
• За владението, давността и собствеността
• Мораториума за придобиване на държавни и общински имоти по давност (ново)
• Как се доказва правото на собственост, основаващо се на владение?
• Кога е необходим констативен нотариален акт?
• Когато няма документи за построена сграда

За земята и строителството

• Правото на строеж – начин да се придобие собствена постройка върху чужд терен
• Договарянето на терени за строителство срещу обезщетение
• Особени случаи на договаряне на терени за строителство
• Възможни проблеми след договаряне на строителство срещу обезщетение
• Собствениците на терени могат сами да бъдат инвеститори (ново)
• Плюсове и минуси при новото строителство
• Кои са важните моменти при договаряне на ново строителство?
• Отговорностите на продавача при покупко-продажба на ново строителство (ново)
• Нормативна уредба на отговорността за недостатъци в строителството (ново)

За имотите и предназначението им

• Когато купувате земеделска земя за строителство
• НАТУРА-2000 и пазара на имоти в България (ново)
• Може ли да се ползва жилище като офис?
• За имотите и паметниците на културата

За какво да внимаваме при наемен договор

• Лица освен собственика могат да ползват имота (ново)
• Основни характеристики на наемния договор
• Същност на наемното правоотношение
• За формата и прекратяването на наемния договор (ново)
• Тринадесет тънкости при сключване на наемен договор от гледна точка на страните по него (ново)
• Наемодателят може да търси обезщетение за вредите от наемателя (ново)
• Как се опразва недвижим имот? (ново)

Финансови въпроси при сделките с имоти

• Струва ли си да купите имот и как да финансирате сделката
• Лизингът – още една възможност за финансиране покупката на имот
• За данъците и таксите при сделки с имоти
• Какви разноски се дължат при сделка с имот?
• Новото за дължимите данъци и такси като разноски по сделка с имот (ново)
• Кой трябва да плати разноските по сделката?
• Как се облагат доходите от сделки с имоти?
• Какъв е данъчният режим на сделките с имоти след 01.01.2007 г.? (ново)
• Облагане на сделките с имоти на физическите лица
• Облагането на доходите от сделки с имоти на лица, които не са физически или са търговци
• Облага ли се полученото капаро, когато няма сделка?
• Кога се дължи данък добавена стойност при сделка с имот? (ново)

Чуждестранните инвестиции в имоти в България

• За печалбата и риска при инвестиции в недвижими имоти в България
• Основни положения за режима на чуждестранните инвестиции в България
• Общи положения за правния режим на отношения с международен елемент (ново)
• Могат ли чуждестранни лица да придобиват собственост върху недвижими имоти в България?
• Общ режим на придобиването на недвижими имоти от чуждестранни лица в България
• Придобиване на сгради и части от тях
• Придобиване на собственост върху земя
• Особени правила за придобиване на имоти от чуждестранни лица от членки на ЕС (ново)
• Особености в нотариалните сделки с участие на чуждестранни лица (ново)