Сделки с имоти и ново строителство

В книгата се разглеждат различни аспекти на сделките с вещни права и правните отношения при ново строителство, рисковете при сделки с имоти, брокерското посредничество и проблемите на пазара на недвижими имоти.

Очертани са характеристиките на правото на собственост, съсобствеността, правото на строеж, правото на ползване, сервитутите и етажната собственост, придобивните способи, предварителния договор, нотариалните производства, неизпълнението и недействителността в контекста на актуалните въпроси при сделки с имоти.

Значителна част от книгата е посветена на договорните отношения при новото строителство: учредяване на право на строеж срещу построяване на готови обекти, предварителен договор при учредяване на суперфиция срещу обезщетение, упражняване на правото на строеж, договор за строителство, продажба на обекти в незавършено строителство, разваляне на договора поради неизпълнение, отговорност за недостатъци в строителството и други практически въпроси.

Целевата аудитория: Инвеститори, проектанти, строители, специалисти по строителен и технически надзор, практикуващи юристи, частни съдебни изпълнители, нотариуси, брокери на недвижими имоти.

Издателски комплекс Труд и право ООД
София, 1000
пл. Македония 1, ет. 7
office@trudipravo.bg

Използвани съкращения
Предговор
Сделки с имоти

• Вещни права
• Понятие за вещните права
• Обща характеристика на вещните права
• Правна същност на вещните права
• Вещите като обекти на вещни права
• Видове недвижими вещи
• Нормативни изисквания спрямо имотите като обект на вещни права
• Видове вещни права
• Право на собственост върху недвижим имот
• Съдържание на правото на собственост
• Ограничения на правото на собственост
• Съсобственост
• Права на съсобствениците
• Задължения на съсобствениците
• Специфични отношения между съсобственици на застроен имот
• Правна защита на съсобственик срещу действия, ограничаващи пълното упражняване на правата му
• Вещно право на строеж
• Основни характеристики на правото на строеж
• Съдържание на правото на строеж
• Правни начини за възникване на правото на строеж
• Разновидности на правото на строеж
• Реализиране на правото на строеж
• Упражняване на правото на строеж
• Срок за упражняване на правото на строеж
• Вещно право на ползване
• Съдържание и характеристика на вещното право на ползване
• Прекратяване на вещното право на ползване
• Сервитути
• Понятие и правна характеристика
• Видове сервитути
• Имуществени отношения между съпрузи
• Общ преглед на режимите на имуществени отношения между съпрузите
• Режим на съпружеска имуществена общност
• Характеристика на СИО
• Условия за наличие на СИО
• СИО при качеството "търговец" на съпруг
• Отговорност за задължения на съпрузите в режим на СИО
• Сделки, сключвани от съпрузите при режим на СИО
• Прекратяване на СИО
• Режим на разделност
• Брачен договор
• Практически въпроси за семейното жилище през време на брака
• Етажна собственост
• Правна характеристика на етажната собственост
• Понятие за етажна собственост
• Възникване и прекратяване на етажната собственост
• Общи части при сгради - етажна собственост
• Същност и правен режим на общите части
• Видове общи части
• Общи части по естеството си
• Общи части по предназначение
• Общи части по волята на собствениците на отделни обекти
• Определяне на дела от общите части
• Преустройства и промяна на предназначението на самостоятелен обект в сграда - етажна собственост
• Управление при етажна собственост
• Понятие и предмет на управление при етажната собственост
• Режими на управление при етажната собственост
• Управление като обикновена съсобственост
• Управление на ЕС чрез общо събрание съгласно ЗУЕС
• Управление на ЕС чрез сдружение съгласно ЗУЕС
• Решения на органите за управление
• Правна сила
• Изпълнителна сила
• Оспорване и недействителност на решенията на общото събрание на ЕС
• Съдебен контрол върху актовете на органите за управление в етажната собственост
• Недействителност на решенията на общото събрание
• Задължения за поемане на разходи при етажна собственост
• Задължения на собствениците на самостоятелни обекти
• Задължения на ползватели и обитатели
• Отношения при промяна на собствеността на самостоятелните обекти
• Представителство при етажна собственост
• Управление на жилищните комплекси от "затворен тип"
• Начини за придобиване на вещни права
• Първични начини за придобиване на вещни права
• Придобиване по давност
• Владение
• Доказване на придобиването по давност
• Придобиване по давност на имоти - държавна и общинска собственост
• Придобивна давност спрямо съсобственици
• Придобиване по давност на несамостоятелни обекти и части от обекти
• Придобивна давност при действието на отменения Закон за собствеността на гражданите (ЗСГ)
• Придобиване чрез приращение
• Придобиване на вещни права чрез правоприемство
• Придобиване чрез правни сделки
• Продажба
• Плащанията при сделки с имоти
• Значение на цената в нотариалния акт
• Особености на търговската продажба
• Алтернативни начини за придобиване на имот от търговец
• Договор за замяна
• Договор за дарение
• Договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане
• Учредяване на право на строеж срещу изграждане на готови обекти
• Придобиване чрез наследяване
• Наследяване по закон
• Наследяване по завещание
• Въпроси по приемане и отказ от наследството
• Форми на приемане на наследството
• Срок за приемане на наследството
• Отказ от наследство
• Практически въпроси при наследяването
• Възстановяване на запазена част от наследството
• Отговорност на наследниците за задължения на наследодателя
• Действие на реституционните закони спрямо наследяването
• Правно действие на завещание на цялото имущество в полза на лица, които не са наследници по закон
• Наследяване с международен елемент
• Делба
• Същност и форми на делбата
• Сила на пресъдено нещо при съдебната делба
• Обективни предели на силата на пресъдено нещо при съдебната делба
• Субективни предели на силата на пресъдено нещо при съдебната делба
• Правно значение на съдебната делба
• Придобиване на имот на публична продан
• Актуални въпроси при сделки с вещни права
• Предварителен договор
• Правен режим на предварителните договори
• Форма на предварителния договор
• Изисквания спрямо страните по предварителния договор
• Срок на предварителния договор
• Съдържание на предварителния договор
• Искът по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите
• Правна същност на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
• Предпоставки за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
• Вещноправни въпроси при иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
• Въпроси на недействителността и иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
• Съотношение между предварителния договор и нотариалната сделка
• Нотариални производства
• Правен статут и компетентност на нотариусите
• Необходими документи при сделки с вещни права
• Документи, с които се доказва притежаваното вещно право
• Документи, доказващи легитимацията и правоспособността на страните
• Допълнителни документи според особеностите на сделката или страните
• Декларации, изисквани от закона
• Правно действие на съставяните от нотариуса документи
• Отговорност на нотариуса във връзка с изпълняване на функциите му
• Правни възможности за защита на засегнатото лице от нотариалната дейност
• Дисциплинарна отговорност на нотариуса
• Неизпълнение
• Предпоставки за облигационна отговорност
• Освобождаване от договорна отговорност поради липса на вина
• Обезщетението като основна форма на поправяне на вредите
• Неустойката като начин за обезщетяване на вредите
• Отговорност за неточно изпълнение
• Различие в полученото в сравнение с договореното като вид
• Отговорност за недостатъци
• Разваляне на договора поради неизпълнение
• Основания и ред за разваляне
• Правни последици на развалянето на договора
• Правно действие на развалянето
• Имуществени отношения между страните при разваляне на договора
• Недействителност
• Общо понятие за недействителност на сделките
• Основания за нищожност на сделките
• Унищожаеми правни сделки
• Унищожаемостта на правните сделки и тяхната стабилност
• Унищожаемите правни сделки в съдебната практика
• Висяща недействителност
• Относителна недействителност
• Подлежащи на отмяна правни сделки
• Правни последици при недействителност на сделките
• Правни последици между страните при недействителна сделка
• Последици на недействителността спрямо трети лица
• Продажба на чужд имот. Въпроси на съдебното отстранение
• Правен анализ при сделки с имоти
• Методология за правен анализ при сделки с имоти
• Тежести върху имота
• Специфични рискове при сделки с имоти
• Рискове от недействителност при недееспособност и представителство
• Правоспособност и дееспособност
• Законово представителство на физическите лица
• Рискове при покупка на имоти при сключен брак на прехвърлителя
• Рискове при покупка на наследствен имот
• Запазена част от наследството като предпоставка за риск за правата на приобретателя
• Искът по чл. 76 ЗН и правата на приобретателя
• Въпроси на давността
• Възможности за ограничаване на риска от права на наследник със запазена част
• Рискове при сделки с имот от правата на неудовлетворени кредитори
• Вземането на кредитора като основание за отменителни искове или встъпване в правата на длъжника
• Отменителен иск по чл. 135 ЗЗД
• Встъпване в правата на длъжника по чл. 134 ЗЗД
• Вещноправни последици на иска по чл. 216 ДОПК при сделки с имоти
• Рискове при придобиване на имот от търговец
• Рискове при разпоредителни сделки с имоти от търговец в несъстоятелност
• Рискове при учреден особен залог
• Особености и възможни рискове при искове при публична продан
• Степен и обхват на гарантираност на придобиването на собствеността върху недвижим имот при публична продан
• Права на трети лица върху имота при публична продан
• Правни последици при несъответствия между обявения за продан имот и фактически придобития от купувача на публична продан
• Придобиване на собствеността от купувача
• Въпроси на стабилитета на публичната продан
• Получаване на владението върху имот - закупен на публична продан
• Финансови въпроси при покупка на имот на публична продан
• Въпроси на вписванията при закупен на публична продан имот
• Рискове при сделки с имот поради нарушения на нотариус
• Въпроси на обезпечаването на парично задължение чрез продажба на недвижим имот
• Допълнителни проверки при покупка на имот при етажна собственост
• Посредничество при сделки с имоти
• Правна характеристика на договора за посредничество
• Нормативна уредба на посредничеството при сделки с имоти
• Страни при договора за посредничество при сделки с имоти
• Права и задължения на страните
• Права на възложителя
• Задълженията на възложителя
• Задълженията на посредника
• Права на посредника
• Срок на договора за посредничество
• Договори за изключителни права за посредничество
• Мултилистинг
• Защита на агенция за недвижими имоти срещу нелоялна конкуренция от брокер
• Нарушения на брокер по време на договорните му отношения с агенцията
• Нелоялна конкуренция след прекратяване на договорните отношения между агенция и брокер

Договорни отношения при "ново" строителство

• Учредяване на право на строеж срещу построяване на готови обекти
• Правна характеристика на отношенията при учредяване на суперфиция срещу строителство
• Уводни бележки
• Правна същност и структура на договорните отношения при учредяване на суперфиция срещу строителство
• Характеристика на правоотношенията
• Структура и етапи на договорните отношения
• Други възможни схеми на правоотношения между собственика на земята и инвеститора
• Особености при страните по договорните отношения
• Съсобственост върху земята - обект на суперфицията
• Права на други лица освен собственика на земята при учредяване на суперфиция срещу обезщетение
• Предварителен договор при учредяване на суперфиция срещу обезщетение
• Предмет на предварителния договор
• Индивидуализация на обекта на собственост, върху който се учредява суперфиция
• Основни характеристики на бъдещата сграда
• Конкретизиране на обезщетението (готовите обекти за собственика на земята)
• Основни права и задължения на страните при учредяване на право на строеж срещу строителство
• Права и задължения на собственика на земята
• Основни права на собственика на земята
• Основни задължения на собственика на земята
• Права и задължения на строителя
• Основни права на строителя
• Основни задължения на строителя
• Други договорни клаузи между страните
• Срокове за осъществяване на правата и задълженията на страните
• Срокове за изпълнение на задълженията на собственика на земята
• Срокове за изпълнение на задълженията на строителя
• Приложимост на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД при учредяване на суперфиция срещу обезщетение
• Упражняване правото на строеж
• Правна същност на договора за строителство
• Изисквания към правния статут на строителя
• Документиране на строителството
• Актове и протоколи по време на строителството
• Правна сила на съставените актове и протоколи по строителството
• Технически паспорт на сградите
• Практически въпроси при "ново" строителство
• Промяна на страните по договорите
• Правоприемство
• Договорна промяна на страните в облигационните отношения
• Вещноправни сделки, сключвани от страните
• Разпоредителни сделки, извършвани от титуляря на правото на собственост
• Сделки, извършвани от строителя суперфициар
• Допустимост на договорна забрана за разпоредителни сделки с вещните права
• Особености относно ползване на поземления имот при учредена суперфиция
• Въпроси на неизпълнението
• Отговорност при неточно изпълнение на задължение за построяване на готови обекти
• Разваляне на договора поради неизпълнение
• Основания и ред за разваляне
• Правни последици на развалянето на договора между страните
• Права на третите лица при разваляне на договора между собственика на земята и строителя
• Възможности за довършване на сградата - ЕС
• Продажба на обекти в незавършено строителство
• Предварителен договор
• Необходимост от сключване на предварителен договор за продажба на обект в незавършено строителство
• Съдържание на предварителния договор за продажба на "бъдещ" обект
• Определянето на срокове за изпълнението на задълженията на страните
• Отражение на промяната в условията спрямо предварителни договори за продажба на "бъдещ" обект
• Сключване на нотариална сделка при подписан предварителен договор
• Съотношение с предварителния договор
• Промяна в характеристиките на обекта - предмет на договаряне
• Вещноправни въпроси при договаряне на "ново" строителство
• Усложнения във връзка със страните при договаряне на продажбата на "ново строителство"