Етажната собственост в нормативната уредба и в практиката

Изданието представя правния режим на етажната собственост в светлината на съвременната нормативна уредба.

В книгата ще откриете:

• законодателни промени;
• анализ на съдебната практика;
• казуси от практиката.

Изследвани са понятието за етажна собственост и общите части в нея; режимите за управление на сгради - етажна собственост; управление като обикновена съсобственост, чрез общо събрание и чрез сдружение на собствениците; управлението на ж.к. от затворен тип.

В изданието са включени важни и интересни казуси от практиката:

• довършване на сграда - етажна собственост;
• паркиране;
• надстрояване, пристрояване и др. на сгради в режим на етажна собственост;
• преустройства и промяна на предназначението на самостоятелен обект в сградата;
• разпоредителни сделки с несамостоятелни обекти в сградата;
• промени на фасадата (остъкляване и частично саниране), поставяне на антени, реклами, климатици и фотоволтаици върху общите части;
• изваждане на собственик, ползвател или наемател;
• правна защита на интересите на собственик в сградата;
• предоставяне на функции по управлението на външни лица и др.

Особено внимание е отделено на кардиналните промени в ЗУЕС (обн. ДВ, бр. 82 от 29.09.2023 г.).

Целева аудитория: Юристи, практикуващи в областта на етажната собственост; нотариуси; професионални домоуправители; експерти и специалисти в министерства и общини; брокери, купувачи или продавачи на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост, строители и предприемачи.

Използвани съкращения
Предговор
Понятие за етажна собственост

• Нормативна уредба на етажната собственост
• Развитие на института на етажната собственост в България
• Нормативна уредба на управлението на етажната собственост съгласно ЗУЕС
• Общ анализ на промяната в нормативната уредба на етажната собственост, направена със ЗУЕС
• Преглед на измененията и допълненията, направени със ЗИД на ЗУЕС, обн. ДВ, бр. 82 от 2023 г.
• Приложно поле на ЗУЕС
• Други източници на регулиране на етажната собственост
• Правна характеристика на етажната собственост
• Понятие за етажна собственост
• Отграничаване от сходни правни институти
• Етажна собственост и жилищностроителна кооперация
• Етажна собственост и обикновена съсобственост
• Етажна собственост и търговско дружество
• Етажна собственост и гражданско дружество
• Етажна собственост и групов строеж
• Възникване и прекратяване на етажната собственост
• Общи части при сгради - етажна собственост
• Същност и правен режим на общите части
• Значение на общите части при етажна собственост
• Видове общи части
• Специфични хипотези на общи части в сграда - етажна собственост
• Определяне на дела от общите части
• Придобиване по давност на общи части в етаж­ната собственост
• Общи части в етажната собственост и отговорност за вреди
• Регистрация, свързана със сградите в режим на етажна собственост

Общи въпроси на управление на етажната собственост съгласно ЗУЕС

• Правоотношения при етажна собственост
• Основни права и задължения на собствениците на самостоятелни обекти
• Права на собствениците на самостоятелни обекти
• Задължения на собствениците на самостоятелни обекти
• Основни права и задължения на ползвателите и обитателите
• Основни права на ползвателите и обитателите
• Основни задължения на ползвателите и обитателите
• Парични задължения при сграда - етажна собственост
• Разходи за поддържане
• Разходи за управление
• Вноски за фонд Ремонт и обновление
• Дължимост на разноските при промяна на собствеността на самостоятелните обекти
• Погасяване по давност на задълженията за плащания към етажната собственост
• Принудително изпълнение на задължения на собственици, ползватели и обитатели
• Представителство при етажна собственост
• Принципни въпроси на управлението на етажната собственост
• Понятие и предмет на управление при етажната собственост
• Вътрешни актове и документи в етажната собственост
• Правилник за вътрешния ред в етажната собственост
• Книга на етажната собственост
• Решения на органите за управление в ЕС
• Правна сила
• Изпълнителна сила на решенията на органите на етажната собственост
• Оспорване и недействителност на решенията на общото събрание на ЕС
• Съдебен контрол върху актовете на управителя/управителния съвет
• Отговорност на органите за управление в етажната собственост
• Гражданско-правна имуществена отговорност на органите за управление
• Административно-наказателна отговорност на органите за управление
• Наказателна отговорност при органите за управление
• Функции на органите на изпълнителната власт във връзка с етажната собственост
• Правомощия и задължения на министъра на регионалното развитие и благоустройството
• Правомощия и задължения на общинската администрация

Режими на управление на етажната собственост

• Понятие и видове режими на управление на етажната собственост
• Управление на етажната собственост по реда на Закона за собствеността
• Управление на етажната собственост чрез общо събрание съгласно ЗУЕС
• Органи за управление
• Общо събрание
• Управител / управителен съвет
• Контрольор / контролен съвет
• Правен статут на касиера
• Управление на етажната собственост чрез сдружение съгласно ЗУЕС
• Правна характеристика на сдружението на собствениците
• Възникване на сдружението
• Процедурни въпроси
• Момент на възникване на сдружението
• Предмет на сдружението
• Срок на сдружението
• Имущество и отговорност на сдружението
• Членство в сдружението
• Придобиване на качеството съдружник
• Прекратяване на членството
• Отговорност на съдружниците
• Имуществени отношения при промяна на собствеността на индивидуалните обекти
• Органи за управление на сдружението на собствениците
• Общо събрание на собствениците
• Управителен съвет / управител
• Контрольор / контролен съвет
• Представителство на сдружението
• Прекратяване и ликвидация на сдруженията на собствениците
• Управление в жилищните комплекси от затворен тип
• Понятие за жилищен комплекс от затворен тип
• Правна характеристика на договора за управление на жк от затворен тип
• Приложение на нормативната уредба за жилищен комплекс от затворен тип в практиката

Въпроси по приложението на нормативната уредба на етажната собственост

• Извършване на СМР на общи части в етажната собственост
• Правоотношенията при извършване на СМР на общи части в сграда - етажна собственост
• Правоотношения за довършване на сграда с достигнат етап груб строеж
• Предоставяне на функции по управлението на външни лица
• Събиране на парични задължения към етажната собственост
• Изваждане на собственик/наемател/обитател
• Правна защита на интересите на собственик в сграда - етажна собственост
• Паркиране в общи части и при учредено право на строеж за сграда - етажна собственост
• Правен статут на местата за паркиране
• Вещноправен режим на земята като място за паркиране
• Правоотношения, когато собствеността върху земята не е прехвърлена, а е учредено само право на строеж
• Паркиране в общи части на етажната собственост
• Надстрояване и пристрояване на сгради - етажна собственост
• Преустройство и промяна на предназначението при сграда - етажна собственост
• Преустройство и промяна на предназначението на общи части в сграда - етажна собственост
• Преустройство и промяна на предназначението на самостоятелен обект в сграда - етажна собственост
• Промени на фасадата - остъкляване, частично саниране; поставяне на антени, реклами, климатици, фотоволтаици и др.
• Общи положения
• Поставяне на сателитни антени, соларни панели, базови станции на мобилни оператори, реклами и др.
• Поставяне на реклами
• Остъкляване или усвояване на балкон / лоджия / тераса
• Монтиране на климатици
• Разпоредителни сделки с несамостоятелни обекти в сгради - етажна собственост
• Допълнителни проверки при покупка на самостоятелен обект в сграда - етажна собственост
• Правни въпроси на етажната собственост при чуждестранни лица
• Нормативна уредба на международно ниво
• Особености в правния режим на притежавани от чуждестранни лица вещни права съгласно вътрешното законодателство
• Принципни положения
• Придобиване на собственост върху земя от чуждестранни лица
• Притежаване на земя при сгради в режим на етажна собственост от чуждестранни лица
• Придобиване на сгради и части от тях
• Правни въпроси на етажната собственост при чуждестранни лица - собственици на самостоятелни обекти